미국에서 건물을 사는법

요즘 들어서 부동산 값이 많이 올라서 집이나, 혹은 건물 가격들도 미국에서는 많이 올랐는데,

미국에서 집 사는것은 보편적이여서 많이 알수는 있으나, 건물을 사는 법에 대해서는 많은 정보가 없는것 같아서 내 경험담을 쓸게.

나는 에이전트 / 브로커도 아니고, 그냥 이번에 가 돈을 모아서 조그만한 건물을 사면서 배운점들과 학교 / 직접 정보를 찾아서 쓰는 글이라는 것을 말하고 싶어.

1. 건물은 어디서 찾나?

미국에서 집은 가장 보편적으로 Zillow 혹은 Redfin이라는 사이트에서 찾을수 있지만, Commercial (상업)은 보편적으로 CoStar라는 사이트에서 찾는다. 허나, 코스타는 유료이기에 보통 일반 사람들이 찾기에는 한계가 있기에 보통 사람들은 룹넷 (LoopNet)이나 크렉시 (Crexi) 라는 두개의 사이트에서 보통 찾는다. 단점이라면 당연히 정보가 즉시 업데이트가 안되어서 헛수고를 할수도 있다. 혹은, 에이전트를 통해서 리스트를 받을수 있으나, 보통 한국 에이전트를 통해서 찾는다면 건물주가 한국인인 아닌이상, 이미 미국인들이 관심이 없거나 형편없는 리스팅이 많은 경우가 있다.

2. 건물을 찾았는데 적당한 가격인지 어떻게 알수있나?

건물 가격을 비교할때 가장 보편적으로 사용하는 방법이 Cap Rate(캡) 이라는 것이다. 캡은 쉽게 말해서 통상적으로 내가 부동산을 산 금액에서 1년에 얼마를 벌수 있냐는것이다.  공식 상으로는

Cap Rate = Net Operating Income (NOI) / Purchase Price. 

여기서 
Net Opreating Income (NOI)는 순이익을 나타내고. 순이익은 임대계약서에 따라 천차만별이다. 
Purchase Price는 건물의 가격을 나타내는 것이다.

지역과 건물에 따라 다르지만 보통 우리가 통상적으로 건물 사용에 따라 캡이 다르게 형성된다. 
아파트 (Multi-Family)는 2-5%정도.
리테일 (레스토랑 / 상가)는 4%-7%정도. 
오피스/상업은 7-9%정도

캡이 낮을수록, 건물값은 올라가고, 캡이 높을수록, 건물값은 내려간다. 살때는 높은 캡을 사야되는거고, 팔때는 낮을수록 더 비싸게 팔수있다.

3. 미국에는 어떤 임대계약서가 있나?

미국 상업용 임대계약서는 계약이 보통 Single Net (N), Double Net (NN), Triple Net (NNN), 그리고 Absolute Net으로 나눠진다.

싱글넷일 경우 - 세입자가 세금을 부담하고, 건물주가 다른 모든것을 부담한다
더블넷일 경우 - 세입자가 세금과 보험을 부담하고, 건물주가 다른 모든것을 부담한다
트리플넷일 경우 - 세입자가 세금,보험, 유지비를 부담하고, 건물주는 지붕/건물구조에 부담한다
Absolute Net일 경우 - 세입자가 모든 비용을 부담한다.

임대계약서에 따라 당연히 base rent (월세)가 달라지고, 어떤 상업용의 목적으로 쓰는냐에 따라 월세가 달라지게 되어있다.

보통 맥도날드/스타벅스 등은 Ground Lease라는 임대계약서로 땅주인에게 땅을 빌려, 직접 건물을 짓고, Absolute Net이라는 계약으로 운영하다 계약이 끝나면 지은 건물을 땅 주인에게 돌려준다.

4. 오퍼를 어떻게 쓰냐?

건물이 마음에 들고, 수익성이나 자리가 좋다고 생각되면 이제 오퍼를 쓸수있다. 계약금은 통상 사는 금액의 5%을 내는것이 보편적이고, 매매조건을 요구할수 있다. 매매조건이 충족이 되지 않으면 계약금은 돌려받으니, 어떤 매매조건을 쓰는지가 중요하다.

통상적인 매매조건은:
- Financing Contingency (대출 조건): 보통 부동산은 대출을 끼고 사기에, 론에 관한 매매조건을 명시하는게 중요하다. 은행에서는 감정 (apprasial report)와 환경 (envrionmental report) 리포트가 사고자 하는 가격이상과 환경문제가 없어야 론이 가능하다. 또한 수익성에 관해 론이 결정되므로, 어떤 임대계약서에 따라 현금 흐름이 다르므로 론 금액이 달라지게 된다. 

- Inspection Contingency (점검 조건): 보통 Inspector을 고용해서 건물전체를 점검하고 문제점을 찾기 위한 매매조건이다. 여기서 보통 고칠점을 찾아서 고쳐달라고 요구를 할수도 있는거고, 건물에 문제가 많다고 생각되거나 혹은 셀러가 고쳐주질 않을 경우 계약을 깨도 계약금을 돌려 받을수 있다.

- Feasibility: 보통 feasibility함은 너가 리뷰를 할수있는 기간을 뜻하는 기간이고, feasiiblity 기간에는 어떤 이유없이 계약을 파기하고 계약금을 찾아갈수있다.